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深圳市天骥行房地产顾问有限公司成立于1999年6月，是一家从事房地产全程房地产经纪的专业机构。公司以房地产深圳房地产经纪为主营业务，以投资顾问为核心业务，以房地产市场研究为辅助业务。公司远景规划目标是——驰名北京、辐射全国、面向国际，在全球化的经济环境中做大做强。

多年的实战营销，为大地积累了丰富的房地产项目营销策划、销售执行、品牌包装与宣传推广经验，并拥有了一支专业素质过硬、业务技能优异的职业团队。

2004年深圳二级市场总结
注：以下数据均来自天骥行研究资料的不完全统计及政府公布的基础数据信息，为真实体现住宅供应平均水平，以下在单独论及新盘总体供应时，未包括均价超过10000元/平方米的项目，而在进行供需比较及专门论述高价楼盘时则包含了上述项目。

总体概述
总量：供求均有增加、价格稳中有升 　　据天骥行研究不完全统计， 2004 年深圳新开盘住宅在售面积共 644 万 ㎡ ，较上年增加 6.8% 。 2004 年各区新项目供应规模依次是：南山区（占 27.2% ）、福田区（占 20.6% ）、宝安区（占 20.5% ）、龙岗区（占 15.7% ）、罗湖区（占 14.8% ）、盐田区（占 1.2% ），南山继续维持规模冠军地位。而与上年相比，除南山区与盐田区有一定的降幅，其它四区的新供应均较上年有所增加，其中龙岗区增幅最为显著。

　　2004 年全市普通住宅（不含均价高于 10000 元 / ㎡ 的项目）平均叫价 5668 元 / ㎡ ，比上年同类项目供应 增加约 248 元 / ㎡ ，增加原因主要是盐田区（ 8000 元 / ㎡ ，同比增加 37% ）、龙岗区（ 3824 元 / ㎡，同比增加 20% ）、福田区（ 7379 元 / 平方米，同比增加 8% ）和南山区（ 6065 元 / 平方米，同比增加 9% ）。其余区域呈小幅上升态势，盐田区由于高档项目较多，价格增幅最为明显。

产品结构：全市套均 86 ㎡左右——户型面积继续几年来减小的走势，龙岗、南山两区新供应住宅产品对户型需求的把握最准，宝安区供应的住宅产品明显较上年大于需求，盐田区户型结构的供求差距逐渐拉近。

        2004 年新推住宅户均面积除宝安区、盐田区增加，南山区不变外，各区产品结构均较上年减少，全市普通住宅的户均面积也较上年减少了 9㎡ 。罗湖、福田等成熟城区、人口密集区的新供应住宅面积继续呈下降趋势；南山区由于其城市环境相对较宽松、适合居住，是近几年深圳中大面积普通住房的稳定的供应区域；宝安区由于 2004 年中高端产品集中推出，全年产品供应结构较上年有所增加。龙岗区则波动不大，是深圳中档及中低档居家普通住宅的主力供应地。

　　 在户均面积供需对比方面， 2004 年所有新盘（含单价 1 万元 / ㎡ 以上项目）供应套均面积 86 ㎡，而政府公布的实际成交住宅套均 89 ㎡ ，两者均较上年减少，且差距越来越小，说明深圳住宅市场上新供应对需求的把握日益精准，且买家对 90 平方米左右的户型吸纳力极强。就供需套均面积对比来看，新供应对需求方把握最准的是龙岗区；偏差加大的是宝安区、福田区；而盐田区虽然仍然存在供应结构偏大的情况，但差距以较上年明显缩小；南山和罗湖两区新供应住宅产品较成交稍大，但仍然是在平衡、正常的范畴内。

价格： 2004 年住宅新供应单价继续上扬，全市平均供需总价在 60 万元 / 套左右

　　考察全市所有新住宅供应和成交单价水平可见，盐田区供求差别最突出，这主要因为其总供应规模较小而 2004 年新开盘多为沿海高档项目，拉高了均价水平，该区 2004 年区域成交均价近 9000 元 / 平方米，首拔深圳头筹，说明自 2004 年始盐田区已经是深圳市高档住宅份额最大的区域。除此以外，其它各区的供给价格与成交价格差距较小，罗湖区和龙岗区还出现成交价稍高于供应均价的情况，说明深圳主流开发商对当前市场需求的精确把握，以及整个市场走势健康的状况。

　　对照以上供需套均面积及成交单价，全市 2004 年新供应住宅套均总价 61 万元（ 2003 年 54 万元），成交总价 58 万元（2003 年 52 万元），两者均较上年相应数据有所增加，在新供应套均面积不断减小的情况下套均总价仍维持显著增幅，再次说明 2004 年深圳住宅市场供求价格齐头上扬的状况。其中最引人注目的是盐田区供求总价差距拉大的情况： 2003 年盐田区新供应套均总价较成交套均总价高 28 万元， 2004 年这一数据继续增大至 48 万元，作为深圳市目前高端住宅份额最大、区域均价最高的区域，这种供求拉大的情况说明该区项目鲜明的高档定位倾向，其市场速度也必然较其它区域慢。
　　其它各区中，宝安、南山区的新供应产品总价高于成交约套均 7-8 万元，福田区、龙岗区依然如故地保持成交价大于新供应均价的状态，从总价状况来看，新供应与成交契合最佳的是罗湖区，其次是龙岗区。 

高端住宅项目（均价≥7000元/m2）新供应分析

　　2004 年深圳新推单价 7000 元 / ㎡ 以上的住宅供应面积共 269 万 ㎡，占总量的 39.6% ，供应规模较上年大幅增加 49.4% ；该部分住宅的销售均价 9462 元 / ㎡ ，也比上年同期上涨约 890 元 / ㎡ （同比上涨 10.4% ，高于全市住宅价格上涨幅度）；套均面积仅 79 ㎡ ，同比大幅减小 25 ㎡ 。因此，高价位住宅楼盘 2004 年在总规模、均价等方面均大幅度上升，这虽然与 2003 年高端住宅供应压抑（当年同类项目供应同比大量减少了 38% ）、积聚了较大的市场供求能量有关，但关内土地稀缺、综合条件具佳的豪宅供应越来越少是市场价格攀升、规模上扬的直接动力。 就区域分布来看， 2004 年高价楼盘的供应重心仍在福田区，但份额大大减小。罗湖、南山和盐田的供应份额比重均有所增加。区域高端住宅均价水平方面， 2004 年的高端住宅项目均价达 9260 元 / ㎡ ，福田和罗湖两区情况接近，低于平均水平在 8500 元 / ㎡ 以下，但供应量较大，且以小户型为主；南山区高端住宅依然维持平稳上涨的态势，供应量增长也较快，其中新供应主要来自于华侨城南等片区； 2004 年高端住宅表现最为突出的是盐田区，该区年内推出的所有新项目全部是均价大于 7000 元 / 平方米的，且大部分是均价过万的豪宅，这种全区新供应均作高端定位的市场表现，说明了盐田区乃至深圳目前“资源决定市场”的趋势。
　　从住宅套均面积来看，最舒适住宅新供应依然以南山区为首，该区高端住宅套均面积达 150 ㎡ ，但比上年降低了 26 ㎡ / 套，与此相同的是，各区高档住宅新供应套均面积都有所减小，且其缩减幅度较全体市场更加明显。说明高端住宅两端消费的特点：南山、盐田以高单价、高总价为特征，面对富裕消费阶层的奢侈居住需求，罗湖、福田则以高单价、低总价为特征，主要吸引投资客。
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